----国家会计学院卢力平教授谈威海房地产 
　　把威海放在全国乃至世界这个大坐标中看，威海有着亲海、宜居、生态、环保、卫生等特色。在房地产规划和建设上，威海应当立足这一优势，突出威海特色，叫响宜居品牌，以差异化竞争赢得市场先机。4月28日，在清华大学房地产创新管理威海首期总裁高级研修班上，国家会计学院教授、北京大学经济学博士卢力平在接受记者采访时阐明了自己的观点。 
威海房价将会稳中有升 
　　“预测威海房市的走势，要把威海放在中国沿海开放城市、中日韩黄海地区成长三角这一大框架中去审视。因此，预测威海未来的房市，要先研究中国的房价走势。”卢力平说。 
　　卢力平说，最近，他对北京、上海、深圳等一线城市的房价走势进行了调查，发现这些城市的楼盘价格普遍较高，许多地方都有每平方米过万元的“天价”房，在这一背景下，个别大城市的部分楼盘价格出现了下跌现象。但部分楼盘的下跌并不能代表整个城市、甚至整个行业的走势。而从他对一些二三线城市的调查看，绝大多数的楼盘价格并没有下降，只不过是涨幅同比减缓了。因此，他认为中国的房地产没有泡沫。因为市场是一个供求关系，有求才有供，而中国房地产的供求现状并没有出现供大于求的失衡。这说明，近年来房价虽然在上涨，但却没有违背市场经济规律。 
　　针对“拐点”论，卢力平认为，房地产进入“拐点”的观点是不准确的。目前中国的房地产市场确实在经历一个转折期，即从过快的、非理性上涨转向理性回归。这就像运动场上的局势在发生变化，无论运动员、教练还是观众都要做调整，大家都要重新找到合适的位置，一时的混乱在所难免。但这只是暂时的，几个月后也许就会恢复正常。由于国家采取了一系列调控政策，房价涨幅不会像原来那么大，但一定会稳中有升。 
　　卢力平的分析是有依据的。他说，中国目前是发展中国家，二元经济结构色彩较浓，中国有8亿多农村人口、5亿多城镇人口。随着中国城市化进程的加快，大量农村人口涌向城市，这对城镇的房地产开发商来说，是一个巨大的市场。再加上近年来土地成本增加，建材、能源、劳动力等成本都在增加，房价的上涨是意料之中的。 
　　综上所述，卢力平认为，在经过一个观望期后，我国的房价特别是二三线城市的房价，非但不会在短时间内下跌，反而会稳中有升。威海的房价与大城市比，与山东的青岛、济南等城市比并不算高，因此不会有大的起落。但从发展趋势看，威海有着宜居、生态和环境等品牌，这些品牌所产生的磁场效应，会吸引更多的外地人来此居住。因此，威海良好的宜居品牌又会使威海在众多二三线城市中脱颖而出，房价自然会稳中有升。 
青烟威边界居住规划要打“合作”牌 
　　在中国城市化进程中，二三线城市面临着很好的机遇，发展房地产前景广阔。而在中国的城市居住区中，似乎都有一个共同的特点，就是政府更愿意把居住区规划在辖区内离中心区较近的地方，往往忽视一些城市边界区的居住需求。 
　　卢力平认为，在农村人口向城镇转移的进程中，当地政府应当科学引导，做好辖区长远规划。这个规划期不是三五年，应是10年甚至30年、50年，不仅要拿出精力研究辖区的城市化进程，还要研究相邻城市的城市化进程。规划科学合理的居住区，不能只站在自己的区域内以自我为中心进行规划，而是要把相邻城市的地理、环境、产业以及人们的工作、风俗习惯等统筹起来，将两个或三个以上城市的城市化放在一个盘子里统筹规划。 
　　比如，威海与相邻的烟台、青岛两市，不仅在产业上要统筹安排，在居住区规划方面完全可以统筹安排。比如威海的乳山与青岛相邻，可以在两地交界处建设以吸引两地人群为目的的居住区，也可通过做大银滩居住区吸引青岛人。威海的文登、高区与烟台的牟平相邻，文登、高区、牟平在居住区规划上完全可以根据各地的村庄、学校、企业分布以及河流、山脉等特点就近规划居住区，吸引周边人群到此聚集。这需要相邻城市的决策者树立科学的政绩观，打破区划樊篱，站在区域经济一体化的高度联合规划房地产项目和城镇居住区，在道路、管线、绿化、电力等方面，统筹安排，避免“市界到、管线断”现象的发生。在这方面，苏浙沪之间摒弃区划之争进行区域合作的做法值得借鉴。 
威海城中村改造要以特色引人 
　　听说威海49个城中村3年内将完成旧村改造，卢力平表现出浓厚的兴趣。他说，49个城中村在几年后将会变成一个个新型社区，但大片的城中村建成社区后，一定要避免全市出现雷同的“火柴盒”式的建筑，要突出各个小区的不同特色，细分消费人群，形成差异化竞争。 
　　卢力平说，威海是一个只有200多万人口的城市，其中市区人口只有六七十万。49个城中村改造后，本地的居民消费空间是有限的，主要是吸引全国各地的消费者前来购买。而威海与青岛、烟台地理位置相近，开发商开发的楼盘户型、功能、质量、价格都差不多，如果没有自己的特色，形不成鲜明的差异化，就难以在激烈的竞争中胜出。 
　　如何突出自己的特色？卢力平说，开发商应当主动把“服务”项目作为楼房的副产品加进去，在建设和推销的过程中，加入物业、家政、医疗、教育、娱乐等类的软项目。同时再加上一些承诺服务，使购房者在买房子的同时能够买到一种享受、平安和舒心。在这方面，涉及改造城中村的开发商应当提前想到。 
　　卢力平说，政府和相关部门要做好城中村的科学规划。这种规划不是“一揽子”式的，而是针对不同小区的不同居住特点和人群，有针对性地做好小区配套服务设施的规划。要研究未来这个居住小区的定位是什么？能吸引些什么样的人才，周围的医疗、教育、服务等需要什么配套？这些问题，政府要做好引导协调，相关部门要真正履行职能。 
　　卢力平说，形成了差异化，在未来的竞争中，威海改造后的城中村社区才能赢得更多人的青睐，宜居城市的品牌才会名副其实。